Resumen ejecutivo
El proyecto en datos
Desarrollo residencial de alto nivel diseñado por el estudio BMA y construido por Coinsa S.A. (60 años de trayectoria, +700.000 m² construidos). Actualmente en ejecución.
Amenities: piscina cubierta y descubierta, gimnasio, spa, SUM y espacio gourmet, microcine, coworking, cancha de fútbol, kids/teens club, parrillas y seguridad. Precio de lista: contado ~2.960 USD/m², financiado ~3.140 USD/m².
Base del análisis
El análisis se apoya en métricas medibles hoy, relevadas de más de 250 avisos publicados en junio de 2026. La revalorización futura no se puede validar y por eso no integra el ranking: afectaría a todas las opciones de manera similar.
1 · Precio justo — comparación entre pares
Para un desarrollo de este nivel, el comparable correcto es el producto premium, no el stock general. Aislando solo los edificios con amenities completos de cada barrio, AVANT queda por debajo del premium de las zonas vecinas y dentro del rango premium de Coghlan.
Full-amenity = avisos con ≥3 amenities relevantes (al menos pileta, gimnasio o spa). Muestras: Coghlan 40, Núñez 25, Villa Urquiza 20, Belgrano R 12, Belgrano y Saavedra 10. AVANT está entre la mediana (2.755) y el p75 (3.104) del premium de Coghlan.
2 · Retorno de renta medible hoy
El yield bruto (renta anual ÷ precio) es lo que se cobra desde el primer mes, sin depender de que el mercado suba. El producto premium rinde menos en todos los barrios; aun así, Coghlan parte de la base más baja.
| # | Comprar terminado y alquilar en… | Venta USD/m² | Yield bruto | Renta desde |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Caballito | 2.190 | 7,8 % | Mes 1 |
| 2 | Belgrano | 2.811 | 7,7 % | Mes 1 |
| 3 | Villa del Parque | 2.167 | 7,5 % | Mes 1 |
| 4 | Villa Urquiza | 2.738 | 7,1 % | Mes 1 |
| 5 | Núñez | 3.212 | 6,7 % | Mes 1 |
| 6 | Coghlan (barrio de AVANT) | 2.693 | 6,1 % | Mes 1 |
| 7 | AVANT — en pozo | 2.960 | ~6,1 %* | Año ~3,2 |
* Yield estabilizado de AVANT (renta de producto nuevo ~15 USD/m²/mes sobre su precio); durante la obra el ingreso es cero. Yields = mediana de avisos por barrio.
3 · El factor pozo
La ganancia clásica del pozo es entrar por debajo del valor terminado. Medido entre pares full-amenity, en Coghlan el pozo cuesta lo mismo que el terminado; en Villa Urquiza y Núñez hay un descuento modesto (5–7 %).
| Full-amenity | Pozo USD/m² | Terminado USD/m² | Descuento de pozo |
|---|---|---|---|
| Coghlan (AVANT) | 2.735 | 2.744 | ~0 % |
| Villa Urquiza | 2.926 | 3.083 | −5 % |
| Núñez | 3.400 | 3.651 | −7 % |
| AVANT (pozo) | 2.960 / 3.140 fin. | — | s/ descuento |
Recomendación
Alternativa de máximo retorno de renta: comprar terminado y alquilar en un barrio de yield alto (Caballito, Belgrano o Villa del Parque): 7,5–7,8 % bruto y renta desde el primer mes. Como pozo con descuento real, conviene mirar proyectos en Villa Urquiza o Núñez, donde el producto nuevo se compra 5–7 % por debajo del terminado.
Anexo · fuentes y respaldo
Relevamiento propio sobre avisos publicados en junio de 2026 (precio, superficie, amenities y enlace de cada unidad) y documentación oficial del proyecto. El detalle completo —las 534 propiedades con enlace a cada publicación— está disponible en la planilla anexa.
📋 Planilla de respaldo — 534 propiedades de referencia con enlaces
Metodología: precios de publicación (el cierre suele negociarse ~8–12 % por debajo, aplica a todos por igual). Alquileres en pesos convertidos a ~1.250 ARS/USD. Muestras por segmento premium de 10–40 avisos: indicativas. Tipo de cambio y valores al 26 jun. 2026.